Im Streit um die Miete einer Frankfurter Wohnung hat das Landgericht Frankfurt am Main am 4. November 2026 die verlängerte hessische Mietpreisbremse für Dezember 2025 bis einschließlich November 2026 für unwirksam gehalten. Die Richter hielten die Begründung der Verlängerung für unzureichend. Das Landgericht teilte am 5. November mit, dass das Berufungsurteil nur zwischen den Parteien des Frankfurter Mietstreits gilt und noch nicht rechtskräftig ist.

Was bisher feststeht

  • Der Streit betrifft die Verlängerung der hessischen Verordnung im November 2025. Nach Auffassung des Gerichts stützte das Land sie auf veraltete Daten.
  • Eine Frankfurter Mieterin hatte mit ihrem Rückzahlungsverlangen bis einschließlich November 2025 Erfolg. Für Dezember 2025 bis August 2026 wies das Gericht die Forderung ab.
  • Die Berufungskammer hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Das hessische Wirtschaftsministerium erwartet voraussichtlich Mitte November einen Kabinettsbeschluss über eine neue Verordnung.

Warum teilt das Gericht die Forderung in zwei Zeiträume?

Die Klägerin mietete ab Juni 2024 eine Vierzimmerwohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel. Die Nettomiete betrug zu Beginn 1.450 Euro, die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Frankfurter Mietspiegel rund 1.040 Euro. Das Mietverhältnis endete im August 2026. Die beiden Beträge sind die Ausgangswerte des konkreten Falls. Die Pressemitteilung des Landgerichts nennt keinen Gesamtbetrag, den die Vermieter zurückzahlen müssen.

Die Teilung richtet sich danach, welche Fassung der Landesverordnung für den jeweiligen Zeitraum maßgeblich war. Das Gericht ließ die Forderung für die Monate unter der ursprünglichen Verordnung bis November 2025 gelten. Für die anschließenden Monate verneinte es den Anspruch auf dieser Grundlage, weil es die Verlängerung von 2025 für unwirksam hielt. Die zuständige Zivilkammer entscheidet nach Angaben des Gerichts über alle Berufungen in Frankfurter Wohnungsmietstreitigkeiten.

Welche Begründung braucht die Mietpreisbremse?

Nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs darf die Anfangsmiete in einem wirksam ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Landesregierung muss darlegen, auf welche Tatsachen sich die Einstufung stützt und welche Maßnahmen sie in dem Gebiet gegen die Wohnungsmarktprobleme ergreifen will.

Die Regel betrifft die Miethöhe bei Vertragsbeginn. Das Ministerium unterscheidet davon die Kappungsgrenze für Erhöhungen in laufenden Mietverhältnissen. Es nennt auch bundesrechtliche Ausnahmen für die Mietpreisbremse, darunter die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Das Frankfurter Verfahren betraf die Rückzahlung von Miete, die eine einzelne Mieterin bereits entrichtet hatte.

Die Kammer stellte fest, dass Hessen für die Verlängerung im November 2025 dieselben empirischen Daten wie für die Regelung von 2020 verwendet hatte. Auch die nach der eigenen Begründung des Landes erforderlichen Stellungnahmen der betroffenen Gemeinden seien nicht erneut eingeholt und ausgewertet worden. Damit fehlte aus Sicht des Gerichts eine aktuelle Grundlage für die Einstufung der örtlichen Wohnungsmärkte.

Was plant Hessen für die nächste Verordnung?

Das hessische Wirtschaftsministerium führt in seiner Übersicht 49 Gemeinden für die bisherige Gebietskulisse auf, darunter Frankfurt am Main, Darmstadt und Wiesbaden. Auf Grundlage eines Gutachtens vom Juli 2026 und einer Vorabbeteiligung der Gemeinden im August soll die Neufassung 71 Gemeinden erfassen. Das Ministerium rechnet voraussichtlich Mitte November 2026 mit der Verabschiedung durch das Kabinett.

Fassung Zeitraum oder Stand Bedeutung für die Mietpreisbremse
Ursprüngliche Verordnung November 2020 bis November 2025 Grundlage für den erfolgreichen Teil der Frankfurter Forderung
Verlängerung von 2025 Dezember 2025 bis November 2026 Im Frankfurter Verfahren für unwirksam gehalten
Geplante Neufassung Kabinettsbeschluss für Mitte November 2026 erwartet 71 Gemeinden und drei weitere Jahre Mietpreisbremse vorgesehen

Mit der Neufassung will das Land die Mietpreisbremse für drei weitere Jahre vorsehen. Das Frankfurter Urteil betrifft den früheren Verlängerungszeitraum. Ob der Bundesgerichtshof die damalige Begründung prüft, hängt davon ab, ob Revision eingelegt wird.

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